אסטרטגיות עסקיות שונות ליצירת נכס מניב
גיל אורלי מקורס סוד הכסף סוקר לעומק מספר אסטרטגיות שונות ליצירת נכס מניב. לא כל נכס הוא נכס מניב. במהלך הקורס מסביר גיל אורלי שבהגדרה. לא בכל נכס שיש לנו נשתמש כדי למנף נכס נוסף שאותו אני מעוניין לרכוש. לפעמים בעסקאות פליפ [FLIP], אנו עושים עסקה רק כדי להרוויח כסף נטו בטווח זמן קצר יחסית ולפעמים בסכומי כסף של כ 10.000 ש"ח או 20.000 ש"ח. זהו רווח הנובע אך ורק מהשבחה של נכס וזוהי כמובן חלק מאסטרטגיה שניתן לתכנן אותה מראש. וכמובן שתכנון מראש הוא סוד ההצלחה על פי גיל אורלי.
קיימות כמה אסטרטגיות שונות זו מזו בעסקאות נדל"ן. אם מה שמעניין אותי זה תזרים מזומנים, כי אני פנסיונר, הרי שזו אסטרטגיה אחת, שבה אני לא לוקח משכנתאות ארוכות טווח, אלה בונה את תיק הנכסים שלי על הון עצמי קיים ועל מינוף של נכסים אחרים שלי, כולל חסכונות שונים.
אסטרטגיה שנייה, היא לתכנן את תיק הנכסים שלי כך שישרת אותי לקראת העתיד לעת הגיעי לגיל פרישה, תיק נכסים שכזה יניב תשואה רק בעתיד. כל המשכנתאות נלקחות בחשבון עם תאריך יעד או תאריך תפוגה – שהוא תאריך היציאה לפנסיה של אותו משקיע.
אסטרטגיה שלישית היא לממן את הנכס הבא בעזרת הנכס הנוכחי. כלומר, למנף את הנכס הקיים ולשעבד חלק גדול יותר מהקיים לטובת הבנק והמינוף של העסקה הבאה. כך באופן משורשר, כל נכס ממן את הנכס הבא בשרשרת.
אסטרטגיה רביעית היא, כפי שהוזכר, לעשות אך רק עיסקאות השבחה ולהתרכז רק בטווח הקצר יחסית, מבלי "להשכיב" את הכסף לטווחי זמן בינוניים וארוכים. זוהי אסטרטגיה שמנסה למזער סיכונים מיותרים ולהימנע משינויים עתידיים ארוכי טווח היכולים לעבור על שוק הנזל"ן. זוהי גם אסטרטגיה הנמנעת במכוון מירידת ערך פוטנציאלית של הנכס.
יצירת נכס וירטואלי
נכס מניב יכול להיות גם נכס וירטואלי. לרובנו יש המון זמן פנוי, של כשעה שעתיים ביום כדי לייצר נכס וירטואלי והכנסה נוספת. תנסו להקיש בגוגל: "איך אני מייצר הכנסה נוספת?" ותגלו המון תשובות מעולות. הפתרון שגיל אורלי משתמש בו הוא אי ביי, אמזון, אסטי. מדובר בשווקים הכי גדולים בעולם שאתם בשעה שעתיים יכולים לייצר בוודאות כמה אלפי שקלים. זה אפשרי.
יש עוד אפשרויות כגון שיעורי עזר. תחשבו למשל מה אתם יכולים לתת ולהעניק לזולת כשירות שווה ערך. הרעיון בהכנסה נוספת, היא לא לתרגם אותה להעלאת רמת חיים בטווח המיידי. כל הכסף מיועד לחיסכון לטובת הנכס הבא.
שני סוגים שונים של משכנתאות
הקורס סוד הכסף מתווה ומציג ואף עוזר לבחור ולעשות סקר שוק ותחקיר בנושא של סוגי משכנתאות. כשאנו מדברים על סוגי משכנתאות, אנו בעיקר מדברים על סוג הריבית: צמודה [לפריים או למטבע מסוים], לא צמודה או משולבת. כשמחלקים כך את עולם המשכנתאות, הרי שקיימות מספר גדול של משכנתאות.
קיימת חלוקה נוספת, שהיא החשובה יותר, המתייחסת לשתי קטגוריות עיקריות. במשכנתא ראשונה מקבלים עד 70% מימון. במשכנתא שנייה מקבלים עד 50%. בואו ניקח דוגמא מספרית. אם יש לי דירה ששוויה הוא 2 מיליון ש"ח וגודל המשכנתא שלי הוא חצי מיליון ש"ח, הרי שיש לי כאן מרווח שאני יכול לקבל בו עוד מימון לצורך רכישת הנכס הבא שלי. זהו הון סמוי. כמובן שכשנכנסים לעסקה שכזו יש בא סיכונים גדולים יותר.
כמובן שיש עוד הוצאות נוספות כמו מתווך, עו"ד, שיפוץ, היטלים שונים, מיסוי וכד'. על כל ההוצאות הללו לא מקבלים משכנתא ואז עשויים להיתקע , לכן כדאי לשים לב מבעוד מועד לעניין הזה. חשוב לחשב את כל ההוצאות הנ"ל מראש ולהכין את המימון עבורם.
בנוסף, אנחנו לא רוצים משכנתא לכל מטרה, אלה אך ורק משכנתא לקנייה או לבניית דירה, מסיבה פשוטה שיש הבדל גדול מאוד בריבית. משכנתא לכל מטרה היא יקרה ובריבית מאוד גבוהה. צריך לדעת את זה ולהכיר את זה כמובן. לפעמים אמנם נשתמש בה, אבל לא תמיד.
הכל תלוי בי עצמי
חשוב להבין שהכול תלוי בי עצמי. גיל אורלי מרכז את כל תשומת הלב שלו בניסיון להסביר את התובנה הזו. אם אני מחליט לחסוך כ 5% או כ 10% מההכנסה החודשית שלי הרי שכבר בעוד כמה שנים יהיה לי הון העצמי הדרוש לצורכי השקעה. זוהי דרך ההתנהלות הנכונה ביותר, אבל היא דורשת גם תעצומות נפש וגם יכולות של עמידה ביעדים ודחיית סיפוקים.
מידע נוסף אודות הקורס "סוד הכסף" לחצו כאן, או מלאו את הפרטים וקבלו גישה מיידית לסדרת הסרטונים של גיל אורלי – איך להגיע ממינוס לנכס משלך בתוך 100 ימים
