איך להגיע לנכס ללא הון עצמי? המאמר המלא

איך ניתן להגיע לנכס בלי הון עצמי?

כותרת המאמר הזה היא שאלת מיליון הדולר, שאלת השאלות של גיל אורלי מקורס סוד הכסף. הוא כמובן גם עונה עליה במהלך הקורס. שאלה נוספת היא כיצד בכלל מתחילים? מהו למעשה הצעד הראשון בדרך לנכס משלי? לכל אחד יש את התשובות הספציפיות שלו לשאלות הללו, אם בכלל. בנוסף, יש להתאים לכל משקיע את תמהיל הנכסים המתאימים לו ולפרופיל האישיותי שלו.

גיל אורלי מקורס סוד הכסף
גיל אורלי מקורס סוד הכסף

נכסים מסויימים דורשים יותר השקעה של זמן, תשומת לב וירידה לפרטים. לפעמים מדובר בנכס הממוקם בריחוק רב ממקום מגוריו של המשקיע, מה שדורש מאמץ אירגוני מיוחד. כלומר זו לא רק שאלה של כסף.

חשוב כמובן גם להיות מכוון מטרה, חדור מוטיבציה ובעל יכולות ביצוע בפועל. יכולתו של אדם כלשהו, להוציא לפועל וליישם, הלכה למעשה, את הידע העיסקי שלו ולתרגם אותו לעשייה עיסקית – הנה יכולת שאינה מובנת מאליה ומהווה למעשה את המפתח להצלחה. נרחיב על כך גם בפסקת הסיכום.

מבנה עיסקת נדל"ן כפי שמלמד גיל אורלי מקורס סוד הכסף

העניין המהותי וליבת הקורס סוד הכסף של גיל אורלי, בהקשר של יצירת נכס מניב, הוא הרווח על ההון העצמי. כדי להבין את המושג הזה חשוב לעצור לרגע, לחדד ולהגדיר לעצמנו שוב את המונחים המקצועיים שאנו משתמשים בהם.

לכל עיסקה יש תזרים מזומנים המורכב מהכנסות והוצאות. הכנסות זה שכר דירה. הוצאות זה תשלומי משכנתא, מיסוי, שיפוץ, ריהוט, החלפת דוד שמש, ארנונה, בלאי, עו"ד, מתווך, ועד בית, עלויות מימון, הוצאות תפעול שונות וכד'. הפער שבין השניים הוא תזרים המזומנים.

כשהתזרים הוא חיובי הוא נובע מתכנון מראש. תכנון פירושו בעיקר סוג ואורך המשכנתא. אם למשל לוקחים משכנתא לטווח קצר, אז התזרים יכול להיות שלילי לאותו משך של פרק הזמן של תקופת ההחזר.

המושג הכי חשוב בעיסקאות נדל"ן ובעיסקאות בכלל, הוא הרווח על ההון העצמי. התשואה הכולל אינה מעניינת אותי בכלל. אני צריך להיות ממוקד רק בכסף שלי, בגודל ההשקעה האמיתי שלי ובשאלה מה הרווח שלי עליו.

יש כמובן גם את הרווח או ההפסד הנובע מהעלייה או הירידה של ערך הנכס. בממוצע מדובר בעלייה כלל ארצית של כ 2% בשנה. כמובן שיש לוקיישנים שבהם התנודתיות גבוהה וחריפה יותר, והעלייה או הירידה של ערך הנכסים היא מעל הממוצע הארצי, ולכן הבחירה של האזור היא מאוד משמעותית.


אולי יעניין אותך עוד:

  1. בלי למכור את הנשמה לבנק: איך לשלם פחות משכנתא בפחות שנים (רלוונטי גם למחזור משכנתא)
  2. אם אתם חנוקים והכסף נגמר לכם בשבועיים הראשונים של החודש, הוא יראה לכם מה לעשות
  3. סדרת סרטונים חושפת 7 דרכים להגדלת ההכנסה ב-1,000 ש״ח לפחות לחודש (הרביעית מפתיעה)

אסטרטגיות עסקיות שונות ליצירת נכס מניב

גיל אורלי מקורס סוד הכסף סוקר לעומק מספר אסטרטגיות שונות ליצירת נכס מניב. לא כל נכס הוא נכס מניב. במהלך הקורס מסביר גיל אורלי שבהגדרה. לא בכל נכס שיש לנו נשתמש כדי למנף נכס נוסף שאותו אני מעוניין לרכוש. לפעמים בעסקאות פליפ [FLIP], אנו עושים עסקה רק כדי להרוויח כסף נטו בטווח זמן קצר יחסית ולפעמים בסכומי כסף של כ 10.000 ש"ח או 20.000 ש"ח. זהו רווח הנובע אך ורק מהשבחה של נכס וזוהי כמובן חלק מאסטרטגיה שניתן לתכנן אותה מראש. וכמובן שתכנון מראש הוא סוד ההצלחה על פי גיל אורלי.

קיימות כמה אסטרטגיות שונות זו מזו בעסקאות נדל"ן. אם מה שמעניין אותי זה תזרים מזומנים, כי אני פנסיונר, הרי שזו אסטרטגיה אחת, שבה אני לא לוקח משכנתאות ארוכות טווח, אלה בונה את תיק הנכסים שלי על הון עצמי קיים ועל מינוף של נכסים אחרים שלי, כולל חסכונות שונים.

להגיע לנכס מניב ללא הון עצמי
גיל אורלי יוביל אותך לנכס מניב ללא הון עצמי

אסטרטגיה שנייה, היא לתכנן את תיק הנכסים שלי כך שישרת אותי לקראת העתיד לעת הגיעי לגיל פרישה, תיק נכסים שכזה יניב תשואה רק בעתיד. כל המשכנתאות נלקחות בחשבון עם תאריך יעד או תאריך תפוגה – שהוא תאריך היציאה לפנסיה של אותו משקיע.

אסטרטגיה שלישית היא לממן את הנכס הבא בעזרת הנכס הנוכחי. כלומר, למנף את הנכס הקיים ולשעבד חלק גדול יותר מהקיים לטובת הבנק והמינוף של העסקה הבאה. כך באופן משורשר, כל נכס ממן את הנכס הבא בשרשרת.

אסטרטגיה רביעית היא, כפי שהוזכר, לעשות אך רק עיסקאות השבחה ולהתרכז רק בטווח הקצר יחסית, מבלי "להשכיב" את הכסף לטווחי זמן בינוניים וארוכים. זוהי אסטרטגיה שמנסה למזער סיכונים מיותרים ולהימנע משינויים עתידיים ארוכי טווח היכולים לעבור על שוק הנזל"ן. זוהי גם אסטרטגיה הנמנעת במכוון מירידת ערך פוטנציאלית של הנכס.

יצירת נכס וירטואלי

נכס מניב יכול להיות גם נכס וירטואלי. לרובנו יש המון זמן פנוי, של כשעה שעתיים ביום כדי לייצר נכס וירטואלי והכנסה נוספת. תנסו להקיש בגוגל: "איך אני מייצר הכנסה נוספת?" ותגלו המון תשובות מעולות. הפתרון שגיל אורלי משתמש בו הוא אי ביי, אמזון, אסטי. מדובר בשווקים הכי גדולים בעולם שאתם בשעה שעתיים יכולים לייצר בוודאות כמה אלפי שקלים. זה אפשרי.

יש עוד אפשרויות כגון שיעורי עזר. תחשבו למשל מה אתם יכולים לתת ולהעניק לזולת כשירות שווה ערך.  הרעיון בהכנסה נוספת, היא לא לתרגם אותה להעלאת רמת חיים בטווח המיידי. כל הכסף מיועד לחיסכון לטובת הנכס הבא.

שני סוגים שונים של משכנתאות

הקורס סוד הכסף מתווה ומציג ואף עוזר לבחור ולעשות סקר שוק ותחקיר בנושא של סוגי משכנתאות. כשאנו מדברים על סוגי משכנתאות, אנו בעיקר מדברים על סוג הריבית: צמודה [לפריים או למטבע מסוים], לא צמודה או משולבת. כשמחלקים כך את עולם המשכנתאות, הרי שקיימות  מספר גדול של משכנתאות.

קיימת חלוקה נוספת, שהיא החשובה יותר, המתייחסת לשתי קטגוריות עיקריות.  במשכנתא ראשונה מקבלים עד 70% מימון. במשכנתא שנייה מקבלים עד 50%. בואו ניקח דוגמא מספרית. אם יש לי דירה ששוויה הוא 2 מיליון ש"ח וגודל המשכנתא שלי הוא חצי מיליון ש"ח, הרי שיש לי כאן מרווח שאני יכול לקבל בו עוד מימון לצורך רכישת הנכס הבא שלי. זהו הון סמוי. כמובן שכשנכנסים לעסקה שכזו יש בא סיכונים גדולים יותר.

כמובן שיש עוד הוצאות נוספות כמו מתווך, עו"ד, שיפוץ, היטלים שונים, מיסוי וכד'. על כל ההוצאות הללו לא מקבלים משכנתא ואז עשויים להיתקע , לכן כדאי לשים לב מבעוד מועד לעניין הזה. חשוב לחשב את כל ההוצאות הנ"ל מראש ולהכין את המימון עבורם.

בנוסף, אנחנו לא רוצים משכנתא לכל מטרה, אלה אך ורק משכנתא לקנייה או לבניית דירה, מסיבה פשוטה שיש הבדל גדול מאוד בריבית. משכנתא לכל מטרה היא יקרה ובריבית מאוד גבוהה. צריך לדעת את זה ולהכיר את זה כמובן. לפעמים אמנם נשתמש בה, אבל לא תמיד.

הכל תלוי בי עצמי

חשוב להבין שהכול תלוי בי עצמי. גיל אורלי מרכז את כל תשומת הלב שלו בניסיון להסביר את התובנה הזו. אם אני מחליט לחסוך כ 5% או כ 10% מההכנסה החודשית שלי הרי שכבר בעוד כמה שנים יהיה לי הון העצמי הדרוש לצורכי השקעה. זוהי דרך ההתנהלות הנכונה ביותר, אבל היא דורשת גם תעצומות נפש וגם יכולות של עמידה ביעדים ודחיית סיפוקים.


אולי יעניין אותך עוד:

  1. איך להגיע לביטחון כלכלי כבר ב-2016?
  2. דירת מגורים או השקעה בתוך 100 יום? כיצד זה אפשרי?! מדריך מיוחד מראה איך
  3. מהו הצעד הראשון לסגור את המינוס ולצאת מסחרור ההלוואות?
  4. מוגבל לשבוע הקרוב בלבד: המדריך המלא להתנהלות כלכלית


דרכים נוספות למימון עצמי

להבדיל מהחשש של רוב האנשים אודות מימון, והדרכים להשגתו, חשוב להבין כי מימון הוא בעצם סוג של משחק, שהכרת הכללים שלו הופכת אותו לנושא הרבה פחות מפחיד מכפי שנוטים לחשוב. לכולנו יש למשל חסכונות, וגיל אורלי מקורס סוד הכסף עוסק הרבה בנושא. אפשר לקחת הלוואה על חשבון החיסכון, אפילו אם מדובר בחיסכון לא נזיל, כמו קרן השתלמות, פנסיה, קופת גמל, ביטוח חיים, ביטוח מנהלים, חיסכון לילדים או סתם הלוואה בנקאית. אנחנו יכולים להשתמש בכלים האלה. לפעמים המשכנתא היא לא המימון הטוב ביותר.

איך להשיג מימון?
איך להשיג מימון?

חשוב לדעת שקיימות דרכי מימון נוספות, חלקן יקרות יותר, חלקן יקרות פחות וחלקן ניתנות בהלוואת בלון שבה לא מחזירים בכלל את הקרן. כך שבהחלט יש לנו אפשרויות לממן את העסקה. בנוסף, יש כרטיסי אשראי ויש הורים שעוזרים.
אחת הבעיות שמעלה גיל אורלי במהלך הקורס סוד הכסף היא שבדרך כלל יש ליזם מתחיל וחדש בתחום הנדל"ן יש בעיית מימון ראשוני. מאיפה להביא את המימון הראשוני? ואז כל האפשרויות הללו נראות מאוד רלוונטיות.
חשוב מאוד להבין שלעסקה טובה יש תמיד כסף. למשל שני חברים שלאף אחד מהם אין מספיק הון עצמי לקנות נכס מניב והחליטו לקנות נכס ביחד. כלומר, הם משלימים אחד את השני. שוב, יש בעיות בשותפות, אבל זו אופציה בהחלט קיימת.

איך להשיג נכס ללא מימון? סיפור הצלחה אמיתי של בוגר הקורס סוד הכסף

באחד מהסרטונים שלו, מספר גיל אורלי על סיפור הצלחה אמיתי של בוגר הקורס סוד הכסף. מדובר בבחור צעיר שהתרכז בלימוד והכרת כל עסקאות הנדל"ן שהתבצעו ברחוב אחד. במרוצת הזמן הוא הפך להיות מומחה של אותו רחוב. לאחר שהכיר את כל העסקאות שנעשו באותו רחוב הוא נחשב אפילו טוב יותר ממתווכי דירות שפעלו שם באופן קבוע. לאחר הרבה חיפושים, הוא מצא עסקה נהדרת, אבל לא היה לו הון עצמי. הוא פנה ל 15 אנשים והציע להם להיות שותפים. הוא גם הציע להם בונוס כדי להשקיע. הוא הציע להם לקחת את כל העבודה של השיפוץ על עצמו. מבין כל אותם 15 אנשים, הוא מצא את המישהו שהשקיע בו ושניהם הרוויחו אגב.
לפעמים אנחנו יכולים לחשוב יצירתי וגם בעל הנכס יכול להיות שותף. איך? לדוגמא אנחנו יוצרים מצב של השבחה. אנחנו מנהלים את תהליך ההשבחה עם השותף ברווחים. בעל מקצוע, שיפוצניק, שאין לי כסף לשלם לו , גם יכול להיות שותף בעסקה. אני מכיר עסקה של זוג צעיר שאין להם מספיק כסף וחלק מהנכס הם ממשים אותו כי יש להם יותר זכויות בנייה ממה שהם צריכים. כלומר ברגע שאני מכיר את חוקי המשחק, אני יכול לייצר לעצמי הרבה מאוד אפשרויות למימון.

המפתח להצלחה טמון בעשייה

נכס אינו רק עסקת נדל"ן. החלטה על כתיבת ספר למשל, יכולה להיות בהחלט פעולה שתניב לך נכס שהון הון רוחני בעל זכויות יוצרים. אמנם יש כאן השקעה אבל היא זניחה. ניתן לומר שכסף לא צריך להיות מכשול. אם האדם-היזם פועל בעוצמה פנימית, מכיר את חוקי המשחק, מוכן להיות יצירתי ומוצא עסקה טובה, הרי שהשמיים הם הגבול.
רוב האנשים נכשלים בתרגום של הידע שלהם למעשה. צריך לתרגם את הידע לעבודה שוטפת וסיסטמטית. כולנו אנשים עסוקים, ועמוסים ואין לנו זמן לעשות כסף. אדם אפקטיבי הוא אדם שפועל בעוצמה להשגת יעד בעל ערך עבורו, גם אם מדובר על ויתור של משהו אחר לטובת ביצוע המשימה. וזהו המפתח להצלחה, ללכת ולתרגם את הידע לעשייה בשטח. מה אתם עושים מחר בבוקר? האם זה נשמר ברמה של רעיון או שזה הופך להיות למשהו מעשי? אגב, גם הרחבת הידע, נייח שהחלטתם ללמוד נדל"ן למשל, זה סוג של עשייה.
עיקר הבעיה טמונה בתחושת הסיכון שיש לכל אחד ואחת מאיתנו. אנו שוב ושוב חוזרים לאותם תחושות של סכנה ככלכלית, של תחושה שזה מסובך, של חזרה לשגרה, של עתיד לא בטוח, של כסף תנודתי. בקורס סוד הכסף של גיל אורלי, הוא מציג את הנוסחא שלו. ללמד ולתת להם כלים מעשיים, כגון סימולטור לניתוח עסקאות נדל"ן. כמובן שהקורס גם נותן מענה וליווי לשאלות שצצות אצל המשתתפים שלו, ונותן גם קבוצת תמיכה, כי אנחנו יודעים שהסביבה מאוד משפיעה עלינו.
פעמים רבות מי שמכשיל את היזם המתחיל זה הוא עצמו. חששות כבדים מלווים בדרך כלל את הצעדים הראשונים של העשייה העסקית. במצב שכזה, רק עשייה מנצחת פחד, וכל המרבה הרי זה משובח. עוד עשייה ועוד עשייה דוחקות הצידה את כל החששות הראשוניים, כבדים ככל שיהיו. אז אם אתם שואלים את עצמכם איפה מתחילה הבעיה? שוב ושוב, אצלנו במוח. במגבלות שאנחנו שמים על עצמנו ושהקרובים לנו מציבים בפנינו. במצבור החששות שלנו טמונים גם זרעי ההצלחה, במידה ונצליח להתגבר עליהם ועל חוסר היכולת שלנו לקחת סיכון מחושב ולפעול בנחישות לביצועו.

למידע נוסף אודות גיל אורלי מקורס "סוד הכסף" לחצו כאן, או מלאו את הפרטים וקבלו גישה מיידית לסדרת הסרטונים של גיל אורלי – איך להגיע ממינוס לנכס משלך בתוך 100 ימים.

 

 

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *