מאמרים

כיצד להגיע לנכס מניב בלי הון עצמי? – חלק שני

אסטרטגיות עסקיות שונות ליצירת נכס מניב

גיל אורלי מקורס סוד הכסף סוקר לעומק מספר אסטרטגיות שונות ליצירת נכס מניב. לא כל נכס הוא נכס מניב. במהלך הקורס מסביר גיל אורלי שבהגדרה. לא בכל נכס שיש לנו נשתמש כדי למנף נכס נוסף שאותו אני מעוניין לרכוש. לפעמים בעסקאות פליפ [FLIP], אנו עושים עסקה רק כדי להרוויח כסף נטו בטווח זמן קצר יחסית ולפעמים בסכומי כסף של כ 10.000 ש"ח או 20.000 ש"ח. זהו רווח הנובע אך ורק מהשבחה של נכס וזוהי כמובן חלק מאסטרטגיה שניתן לתכנן אותה מראש. וכמובן שתכנון מראש הוא סוד ההצלחה על פי גיל אורלי.

קיימות כמה אסטרטגיות שונות זו מזו בעסקאות נדל"ן. אם מה שמעניין אותי זה תזרים מזומנים, כי אני פנסיונר, הרי שזו אסטרטגיה אחת, שבה אני לא לוקח משכנתאות ארוכות טווח, אלה בונה את תיק הנכסים שלי על הון עצמי קיים ועל מינוף של נכסים אחרים שלי, כולל חסכונות שונים.

להגיע לנכס מניב ללא הון עצמי
גיל אורלי יוביל אותך לנכס מניב ללא הון עצמי

אסטרטגיה שנייה, היא לתכנן את תיק הנכסים שלי כך שישרת אותי לקראת העתיד לעת הגיעי לגיל פרישה, תיק נכסים שכזה יניב תשואה רק בעתיד. כל המשכנתאות נלקחות בחשבון עם תאריך יעד או תאריך תפוגה – שהוא תאריך היציאה לפנסיה של אותו משקיע.

אסטרטגיה שלישית היא לממן את הנכס הבא בעזרת הנכס הנוכחי. כלומר, למנף את הנכס הקיים ולשעבד חלק גדול יותר מהקיים לטובת הבנק והמינוף של העסקה הבאה. כך באופן משורשר, כל נכס ממן את הנכס הבא בשרשרת.

אסטרטגיה רביעית היא, כפי שהוזכר, לעשות אך רק עיסקאות השבחה ולהתרכז רק בטווח הקצר יחסית, מבלי "להשכיב" את הכסף לטווחי זמן בינוניים וארוכים. זוהי אסטרטגיה שמנסה למזער סיכונים מיותרים ולהימנע משינויים עתידיים ארוכי טווח היכולים לעבור על שוק הנזל"ן. זוהי גם אסטרטגיה הנמנעת במכוון מירידת ערך פוטנציאלית של הנכס.

יצירת נכס וירטואלי

נכס מניב יכול להיות גם נכס וירטואלי. לרובנו יש המון זמן פנוי, של כשעה שעתיים ביום כדי לייצר נכס וירטואלי והכנסה נוספת. תנסו להקיש בגוגל: "איך אני מייצר הכנסה נוספת?" ותגלו המון תשובות מעולות. הפתרון שגיל אורלי משתמש בו הוא אי ביי, אמזון, אסטי. מדובר בשווקים הכי גדולים בעולם שאתם בשעה שעתיים יכולים לייצר בוודאות כמה אלפי שקלים. זה אפשרי.

יש עוד אפשרויות כגון שיעורי עזר. תחשבו למשל מה אתם יכולים לתת ולהעניק לזולת כשירות שווה ערך.  הרעיון בהכנסה נוספת, היא לא לתרגם אותה להעלאת רמת חיים בטווח המיידי. כל הכסף מיועד לחיסכון לטובת הנכס הבא.

שני סוגים שונים של משכנתאות

הקורס סוד הכסף מתווה ומציג ואף עוזר לבחור ולעשות סקר שוק ותחקיר בנושא של סוגי משכנתאות. כשאנו מדברים על סוגי משכנתאות, אנו בעיקר מדברים על סוג הריבית: צמודה [לפריים או למטבע מסוים], לא צמודה או משולבת. כשמחלקים כך את עולם המשכנתאות, הרי שקיימות  מספר גדול של משכנתאות.

קיימת חלוקה נוספת, שהיא החשובה יותר, המתייחסת לשתי קטגוריות עיקריות.  במשכנתא ראשונה מקבלים עד 70% מימון. במשכנתא שנייה מקבלים עד 50%. בואו ניקח דוגמא מספרית. אם יש לי דירה ששוויה הוא 2 מיליון ש"ח וגודל המשכנתא שלי הוא חצי מיליון ש"ח, הרי שיש לי כאן מרווח שאני יכול לקבל בו עוד מימון לצורך רכישת הנכס הבא שלי. זהו הון סמוי. כמובן שכשנכנסים לעסקה שכזו יש בא סיכונים גדולים יותר.

כמובן שיש עוד הוצאות נוספות כמו מתווך, עו"ד, שיפוץ, היטלים שונים, מיסוי וכד'. על כל ההוצאות הללו לא מקבלים משכנתא ואז עשויים להיתקע , לכן כדאי לשים לב מבעוד מועד לעניין הזה. חשוב לחשב את כל ההוצאות הנ"ל מראש ולהכין את המימון עבורם.

בנוסף, אנחנו לא רוצים משכנתא לכל מטרה, אלה אך ורק משכנתא לקנייה או לבניית דירה, מסיבה פשוטה שיש הבדל גדול מאוד בריבית. משכנתא לכל מטרה היא יקרה ובריבית מאוד גבוהה. צריך לדעת את זה ולהכיר את זה כמובן. לפעמים אמנם נשתמש בה, אבל לא תמיד.

הכל תלוי בי עצמי

חשוב להבין שהכול תלוי בי עצמי. גיל אורלי מרכז את כל תשומת הלב שלו בניסיון להסביר את התובנה הזו. אם אני מחליט לחסוך כ 5% או כ 10% מההכנסה החודשית שלי הרי שכבר בעוד כמה שנים יהיה לי הון העצמי הדרוש לצורכי השקעה. זוהי דרך ההתנהלות הנכונה ביותר, אבל היא דורשת גם תעצומות נפש וגם יכולות של עמידה ביעדים ודחיית סיפוקים.

מידע נוסף אודות הקורס "סוד הכסף" לחצו כאן, או מלאו את הפרטים וקבלו גישה מיידית לסדרת הסרטונים של גיל אורלי – איך להגיע ממינוס לנכס משלך בתוך 100 ימים

מפתיחת שנת הלימודים לנכס מניב תוך 100 ימים

עם פתיחת שנת הלימודים – גם הארנק נפתח לרווחה

כשהחופש בפתח ההורים במתח ולא רק בגלל הצורך לשמור על הילדים. יש כאן גם את ההיבט הפיננסי, ולכן פתיחת שנת הלימודים יכולה להיות אם כן גם האות להתחלה חדשה של תהליך פיננסי אצל ההורים. ניתן ליצור נכס מניב תוך 100 ימים מפתיחת שנת הלימודים, וזו גם ההתחייבות של גיל אורלי בקורס סוד הכסף.

פתיחת שנת הלימודים
פתיחת שנת הלימודים

כל חופשה ארוכה ממוסדות החינוך מכריחה את ההורים לקחת חופשות גם מעבר למה שנצבר ומקובל, או לממש ימי מחלה, או לקחת חל"ת לזמן קצוב, או להבריז מהעבודה, או לאחר בבוקר או לצאת מוקדם מהרגיל בערב, או להוריד את הרגל מהגז ובאופן כללי להנמיך ציפיות בעבודה עד למינימום ההכרחי. כל זה גורם כמובן גם לאובדן הכנסה.

בנוסף, יש את העלויות הנלוות לכך שהילדים נמצאים בבית כל היום וללא מסגרת. צריך להעסיק אותם, לקחת אותם לבלות, לטייל, לשחק, להסתובב, להפיג את השעמום המצטבר – וכל זה, מה לעשות, עולה כסף.

פתיחת שנת הלימודים היא התחלה נפלאה

כל סוף הוא גם התחלה חדשה, ופתיחת שנת הלימודים היא התחלה נפלאה מאחר ומדובר במועד של שינוי, סיום תקופה ומעבר לתקופה חדשה, הוא מלווה גם בהצטיידות לקראת תחילת שנת הלימודים. זה בעצמו הנו "חג" של רכישות שאינן מסתיימות, המתחיל אי שם באמצע חודש אוגוסט ומסתיים אי שם בשבוע הראשון של ספטמבר, וכל זה על רקע סיום החופש הגדול והחזרה של כ 2.3 מיליון תלמידים לבתי הספר.

כמובן שיש גם את כל הרכישות העקיפות שאינן קשורות ישירות ללימודים כגון חופשות, ביגוד, ציוד משרדי, ריהוט, מסעדות, כלי בית ומה לא? כולנו כהורים פותחים את הארנק כדי להכין את ילדינו טוב יותר לקראת שנת הלימודים החדשה.

מועדים לשמחה וקריסה כלכלית

גם עונת החגים המתקרבת אינה מוסיפה שקט ושלווה להורים. הנה נגמר החופש הגדול שארך כחודשיים תמימות וכבר מתחילה שרשרת החגים המשובצים בוויקנדים ארוכים, ימי גשר. הנה הגיע שעתם היפה של הפזרנות, של הוצאות מיוחדות, ברוח ההתחדשות השנתית וריבוי האירועים המשפחתיים והחגיגות הבלתי נגמרות.

רמת הצרכנות עולה במהלך החופשים, זאת מכיוון שמדובר בחריגה מהשגרה, בשעמום שיש למלא אותו במשמעות, בשיטוטים שמסתיימים ברכישות.

רכישות וקניות יש לרוב גם בחגים אחרים, כגון חנוכה, פורים, פסח ושאר הפנינים המנצנצים בלוח השנה העברי, יחד עם חגיגת הקניות סביב לוח השנה הנוצרי ועונת הסיילים של תחילת דצמבר, המהווה בעצמה חגיגת קניות גדולה ונפרדת.

כולנו רוכשים מכל הבא ליד. בארצות הברית למשל, ההערכה היא כי משקי הבית יוציאו סכום של כ-76 מיליארד דולר בשנת 2016 בלבד, על רכישת מוצרים הקשורים לחזרה לבתי הספר. זוהי עלייה של מעל 11% לעומת שנת 2015, ומי שייקח חלק בחגיגה ירקוד כל הדרך אל הבנק

פתיחת שנת הלימודים היא הזמן האידיאלי להקמת נכס וירטואלי מניב

הקורס סוד הכסף של גיל אורלי מתמקד במיפוי של כל האפשרויות העומדות בפני המשקיע המתחיל, להקמת נכס מניב. ואין המדובר רק ברכישת דירות ובהשקעות נדל"ן. נכסים וירטואלים מניבים שאנו יכולים להקים באמזון, איביי ועליבאבא יכולים להניב לנו כמה אלפי שקלים בכל חודש. כך למשל, בחודש הקרוב, בזכות החזרה לבית הספר, חברות המסחר המקוון צפויות ליהנות מחגיגת מכירות.

פתיחת שנת הלימודים מאופיינת בחגיגת הקניות שמלווה את משקי הבית מספקת דחיפה מאוד גדולה לכל הקמעונאיות הגדולות. בתור אנשים שבונים לעצמם נכס מניב, עונת הקניות הזו יכולה להעניק לכם הזדמנויות רבות לבניית מותג וחנות וירטואלית ויכולה לתת לכם רוח גבית בתחילת הדרך.

על פי הערכות כלכליות, הרי שמשקי הבית צפויים להגדיל את כמות הרכישות המקוונות שלהם ב-30% לקראת החזרה ללימודים.

בנוסף, דצמבר, המתאפיינת בהיקף מכירות גדול ביותר, המלווה בחגים ומועדים המושרשת בתרבות של הענקת מתנות בין בני משפחה, התעוררות סנטימנטלית, ימי גשר, חופשות וויקנדים ארוכים. מי שמתחיל עכשיו את ההכנות לקראת הקמת נכס וירטואלי מניב, דוגמת חנות באחת מרשתות הקמעונאות הגדולות, יגיע מוכן ומזומן לצמוח בצורה מטאורית לקראת עונת הסייל של סוף השנה.

למידע נוסף אודות הקורס "סוד הכסף" לחצו כאן, או מלאו את הפרטים וקבלו גישה מיידית לסדרת הסרטונים של גיל אורלי – איך להגיע ממינוס לנכס משלך בתוך 100 ימים

 

גיל אורלי מקורס סוד הכסף – מסביר כיצד ניתן להגיע לנכס בלי הון עצמי – חלק ראשון

איך ניתן להגיע לנכס בלי הון עצמי?

כותרת המאמר הזה היא שאלת מיליון הדולר, שאלת השאלות של גיל אורלי מקורס סוד הכסף. הוא כמובן גם עונה עליה במהלך הקורס. שאלה נוספת היא כיצד בכלל מתחילים? מהו למעשה הצעד הראשון בדרך לנכס משלי? לכל אחד יש את התשובות הספציפיות שלו לשאלות הללו, אם בכלל. בנוסף, יש להתאים לכל משקיע את תמהיל הנכסים המתאימים לו ולפרופיל האישיותי שלו.

גיל אורלי מקורס סוד הכסף
גיל אורלי מקורס סוד הכסף

נכסים מסויימים דורשים יותר השקעה של זמן, תשומת לב וירידה לפרטים. לפעמים מדובר בנכס הממוקם בריחוק רב ממקום מגוריו של המשקיע, מה שדורש מאמץ אירגוני מיוחד. כלומר זו לא רק שאלה של כסף.

חשוב כמובן גם להיות מכוון מטרה, חדור מוטיבציה ובעל יכולות ביצוע בפועל. יכולתו של אדם כלשהו, להוציא לפועל וליישם, הלכה למעשה, את הידע העיסקי שלו ולתרגם אותו לעשייה עיסקית – הנה יכולת שאינה מובנת מאליה ומהווה למעשה את המפתח להצלחה. נרחיב על כך גם בפסקת הסיכום.

מבנה עיסקת נדל"ן כפי שמלמד גיל אורלי מקורס סוד הכסף

העניין המהותי וליבת הקורס סוד הכסף של גיל אורלי, בהקשר של יצירת נכס מניב, הוא הרווח על ההון העצמי. כדי להבין את המושג הזה חשוב לעצור לרגע, לחדד ולהגדיר לעצמנו שוב את המונחים המקצועיים שאנו משתמשים בהם.

לכל עיסקה יש תזרים מזומנים המורכב מהכנסות והוצאות. הכנסות זה שכר דירה. הוצאות זה תשלומי משכנתא, מיסוי, שיפוץ, ריהוט, החלפת דוד שמש, ארנונה, בלאי, עו"ד, מתווך, ועד בית, עלויות מימון, הוצאות תפעול שונות וכד'. הפער שבין השניים הוא תזרים המזומנים.

כשהתזרים הוא חיובי הוא נובע מתכנון מראש. תכנון פירושו בעיקר סוג ואורך המשכנתא. אם למשל לוקחים משכנתא לטווח קצר, אז התזרים יכול להיות שלילי לאותו משך של פרק הזמן של תקופת ההחזר.

המושג הכי חשוב בעיסקאות נדל"ן ובעיסקאות בכלל, הוא הרווח על ההון העצמי. התשואה הכולל אינה מעניינת אותי בכלל. אני צריך להיות ממוקד רק בכסף שלי, בגודל ההשקעה האמיתי שלי ובשאלה מה הרווח שלי עליו.

יש כמובן גם את הרווח או ההפסד הנובע מהעלייה או הירידה של ערך הנכס. בממוצע מדובר בעלייה כלל ארצית של כ 2% בשנה. כמובן שיש לוקיישנים שבהם התנודתיות גבוהה וחריפה יותר, והעלייה או הירידה של ערך הנכסים היא מעל הממוצע הארצי, ולכן הבחירה של האזור היא מאוד משמעותית.

לקריאת המשך המאמר – חלק ב =>

למידע נוסף אודות גיל אורלי מקורס "סוד הכסף" לחצו כאן, או מלאו את הפרטים וקבלו גישה מיידית לסדרת הסרטונים של גיל אורלי – איך להגיע ממינוס לנכס משלך בתוך 100 ימים